מחשבון משכנתא
בנו את התמהיל שקיבלתם מהבנק, וראו בדיוק מה הוא עולה לכם: ההחזר החודשי, העלות לכל שקל, ההתפתחות לאורך כל השנים, ובדיקה מול מגבלות בנק ישראל.
שלב 1: בנו את התמהיל
הוסיפו מסלול לכל הלוואה בהצעה שקיבלתם מהבנק: הסכום, מספר השנים והריבית השנתית.
התמונה המלאה
החישוב נעשה בשיטת שפיצר. במסלולים הצמודים למדד ההצמדה מחושבת לפי ההנחה שהזנתם, ובמסלולים המשתנים הריבית שהזנתם מוחזקת קבועה לאורך כל התקופה. שינוי ריבית או מדד בפועל ישנה את התוצאה.
- החזר חודשי
הרכב התמהיל
- קל"צ40%
- פריים30%
- מל"צ 530%
| מסלול | סכום | שנים | ריבית | החזר ראשון | סך תשלומים | עלות לשקל |
|---|---|---|---|---|---|---|
| קל"צ | 520,000 ₪ | 15 | 4.34% | 3,936 ₪ | 708,404 ₪ | 1.36 |
| פריים | 390,000 ₪ | 15 | 4.54% | 2,991 ₪ | 538,462 ₪ | 1.38 |
| מל"צ 5 | 390,000 ₪ | 20 | 3.90% | 2,343 ₪ | 562,278 ₪ | 1.44 |
בדיקת עמידה בהוראה 329
שני נתונים נוספים, ואנחנו בודקים את התמהיל מול מגבלות בנק ישראל: שיעור המימון, יחס ההחזר להכנסה, מגבלת המסלולים המשתנים ותקופת ההלוואה.
השלימו שווי נכס והכנסה כדי להריץ את הבדיקה.
רוצים לדעת אם אפשר להשיג תמהיל טוב מזה?
המחשבון מראה לכם מה ההצעה שקיבלתם עולה. אנחנו בודקים מול נתוני השוק העדכניים אם היא באמת תחרותית, ואיפה יש מקום לשפר.
למה שני תמהילים באותו סכום יכולים להיות רחוקים מאות אלפי שקלים
רוב הלווים מקבלים מהבנק מספר אחד: ההחזר החודשי. זה המספר הכי קל להשוואה והכי מטעה. אפשר להוריד אותו כמעט תמיד, פשוט על ידי הארכת התקופה, ואז העלות הכוללת קופצת בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. שני תמהילים על אותו מיליון וחצי שקלים יכולים להיפרד בקלות ב-300 אלף שקלים לאורך החיים, ובחודש הראשון ההפרש ביניהם יהיה כמה מאות שקלים בלבד.
לכן המחשבון הזה מציג את ההחזר הראשון ואת המקסימלי זה לצד זה, ומוסיף את העלות לכל שקל. שלושת המספרים האלה יחד מספרים את הסיפור המלא.
מה כדאי לבדוק בתמהיל לפני שחותמים
- כמה ההחזר יכול לעלות. במסלולים צמודי מדד ובמסלולים משתנים ההחזר של היום אינו ההחזר של עוד חמש שנים. בדקו את ההפרש בין ההחזר הראשון למקסימלי, ושאלו את עצמכם אם אתם עומדים בו.
- האם התקופה נכונה או רק נוחה. תקופה ארוכה מורידה את ההחזר ומייקרת את המשכנתא. אם ההחזר החודשי הוא הסיבה היחידה לתקופה הארוכה, שווה לבדוק אם אפשר לקצר חלק מהמסלולים בלבד.
- איפה תשלמו עמלת פירעון מוקדם. אם אתם צופים כסף שייכנס בעתיד, כדאי שהחלק שתפרעו יישב במסלול שאין בו קנס יציאה משמעותי.
- האם התמהיל בכלל חוקי. תקרת שני השלישים למסלולים המשתנים, שיעור המימון ויחס ההחזר להכנסה הם מגבלות מחייבות, ולא כל הצעה ראשונית עומדת בהן.
מה המחשבון הזה לא עושה
הוא לא יודע מה הריבית שאתם באמת יכולים לקבל, והוא לא מציע תמהיל חלופי. הוא מחשב במדויק את מה שהזנתם. השאלה אם ההצעה שקיבלתם היא הצעה טובה ביחס לשוק, וכמה מקום יש בה למשא ומתן, היא שאלה אחרת שדורשת נתוני שוק עדכניים ואת התיק המלא שלכם.
שאלות נפוצות
מה זה עלות לכל שקל, ולמה היא חשובה יותר מההחזר החודשי?
עלות לכל שקל היא סך התשלומים חלקי סכום ההלוואה. אם היא 1.38, על כל שקל שלקחתם תחזירו 1.38 שקלים. זה המספר שמאפשר להשוות בין שתי הצעות שנראות דומות בהחזר החודשי אבל שונות מאוד בעלות הכוללת, בדרך כלל בגלל הבדל בתקופה.
למה ההחזר החודשי במחשבון שונה ממה שהבנק אמר לי?
שלוש סיבות נפוצות. הראשונה, הבנק לרוב מציג את ההחזר בחודש הראשון בלבד, ובמסלולים צמודים הוא עולה עם המדד. השנייה, הנחת המדד. השלישית, במסלולים משתנים ההחזר משתנה במועד העדכון, והמחשבון מציג אותו לפי הריבית הנוכחית. אנחנו מציגים גם את ההחזר הראשון וגם את המקסימלי כדי שתראו את שני הקצוות.
מהי הוראה 329 ומה בדיוק נבדק כאן?
הוראה 329 של בנק ישראל קובעת את מגבלות המשכנתא: שיעור המימון המרבי לפי מטרת ההלוואה, יחס ההחזר להכנסה, תקרה של שני שלישים למסלולים בריבית משתנה ותקופה מרבית של 30 שנה. המחשבון מריץ את התמהיל שלכם מול המגבלות האלה ומראה איזו מהן נחצתה ובכמה.
המסלולים המשתנים מוצגים לפי הריבית הנוכחית, זה לא אופטימי מדי?
זו בדיוק הנקודה. במסלול משתנה הריבית של היום היא הנחה, לא הבטחה. לכן שווה לבנות שתי גרסאות של אותו תמהיל, אחת בריבית הנוכחית ואחת בריבית גבוהה יותר, ולראות כמה ההחזר החודשי זז. תמהיל שלא עומד בזה גם כשהריבית עולה בשתי נקודות אחוז הוא תמהיל שצריך לחשוב עליו שוב.
המחשבון מחייב אותי למשהו?
לא. זהו כלי חינמי להערכה, ללא רישום וללא התחייבות. הוא אינו אישור עקרוני, אינו הצעה מחייבת ואינו ייעוץ אישי. הוא נועד לתת לכם את המספרים לפני שאתם נכנסים לשיחה עם הבנק.
אפשר לשמור את התמהיל או לשלוח אותו למישהו?
כן. בסוף התוצאות יש כפתור שמעתיק קישור שמכיל את כל התמהיל. מי שיפתח את הקישור יראה בדיוק את אותם מסלולים ואת אותן תוצאות. אנחנו לא שומרים את הנתונים אצלנו, הכול נמצא בקישור עצמו.
יש לכם הצעה מהבנק ואתם רוצים לדעת אם היא טובה?
דברו איתנו